Při zprostředkování nájmu, podnájmu nebo pachtu rozhoduje zákonná měsíční hodnota alespoň 10 000 EUR. Je to podmínka zařazení této činnosti mezi povinné osoby. Není to provize makléře, celkový nájem za všechny roky ani obecná hranice, která by vyjímala jiné realitní či hotovostní činnosti.
Přesná hranice a skutečná smlouva
§ 2 odst. 1 písm. d) bod 2 pracuje s měsíční platbou, měsíční poměrnou částí výnosu poskytovanou propachtovateli nebo jejich součtem. Zahrnuje dosažení částky, tedy i přesně 10 000 EUR. Při jiné měně doložte přepočet podle použitelného zákonného pravidla. Neodhadujte českou hranici trvale jako 250 000 Kč; kurz a rozhodný okamžik mohou výsledek ovlivnit.
Pacht kombinuje užívání s požíváním a plnění může obsahovat výnosovou složku. Zapište jednotlivé složky a základ přepočtu na měsíc. U balíku více prostor rozlište jednu skutečnou smlouvu a související plnění od nezávislých smluv. Nejasné proměnlivé nebo podmíněné plnění nepřevádějte na automatickou odpověď bez smluvních podkladů.
Vlastník není automaticky zprostředkovatel
Běžný pronajímatel vlastního bytu nespadá jen tímto pronájmem pod realitní zprostředkování. Jiná situace nastává, nabízí-li služby formálního sídla jiné právnické osobě: ty se samostatně posuzují podle § 2 odst. 1 písm. h) bodu 3 a nemají nájemní práh 10 000 EUR. Kombinace kanceláře, sídla a pošty se hodnotí podle skutečného obsahu.
Také mimo zprostředkování může podnikatel nebo právnická osoba uskutečnit hotovostní obchod alespoň 10 000 EUR a dostat se do režimu § 2 odst. 2. Hotovostní AML spouštěč a legálnost platby jsou rozdílné otázky. Vlastní nákup a prodej nemovitostí podnikatelsky patří pod jiné ustanovení než pronájem.
Co udělat při splnění podmínky
Zmapujte pronajímatele i nájemce a osoby, které za ně jednají. Určete, zda služba tvoří vztah nebo jednotlivý obchod; splnění profesního prahu samo není provedenou identifikací či kontrolou. U firemních stran řešte majitele, účel prostoru a rizika financování. Dokumentace musí spojit právní zařazení s konkrétními provedenými kroky.
Změna smlouvy může změnit závěr
Dodatek zvyšující měsíční platbu, nové prostory nebo přechod na jiný výnosový model může původní posouzení změnit. Uchovejte starý propočet a přidejte nový s datem účinnosti. Jednou uložené „AML se neuplatní“ nepokrývá budoucí plnění a nezbavuje kancelář povinností u jiných zakázek.
Praktický postup
- Ověřte, zda zprostředkováváte nájem, podnájem nebo pacht.
- Rozepište měsíční platbu a výnosovou složku.
- Doložte měnu, přepočet a podmínku alespoň 10 000 EUR.
- Prověřte jiné relevantní činnosti a hotovost.
- Při splnění podmínky nastavte klientské úkony a sledování změn.
Modelová situace
Smlouva na sklad stanoví měsíční nájem 10 000 EUR. Zprostředkovatel zaznamená splnění podmínky i na hranici a prověří obě firemní strany. Výši své provize při tomto zařazení nepoužije.
Kdy je situace jiná
Byt má nájem 1 000 EUR měsíčně na tři roky. Pouhý součet 36 000 EUR z něj nedělá nájem nad zákonnou měsíční hranicí; jiné spouštěče se přesto musí posoudit zvlášť.
Co doložit
- Smlouva a dodatky
- Měsíční výpočet s měnou a datem
- Zařazení činnosti a klientský spis
Na co si dát pozor
- Záměna měsíční hodnoty za roční
- Použití provize
- Přenesení prahu na virtuální sídlo
Časté otázky
Počítá se přesně 10 000 EUR?
Ano, zákon říká alespoň. Formulace „nad 10 000“ by hranici nesprávně vyloučila.
Mohu rozhodnout bez celé smlouvy?
U jednoduché pevné platby mohou postačit úplné relevantní údaje. U kombinací a výnosových složek potřebujete smluvní kontext; chybějící data označte jako nevyřešená.
Použijte návod v praxi
Vyberte podklad podle právě řešeného kroku. Vzor přizpůsobte své profesi a skutečnému případu.
Vyplnit klientské podklady online
Kam pokračovat
- Peněžní prahy v AML: hodnota, měna a související obchody — Rozlište hranice pro identifikaci, kontrolu a vznik statusu povinné osoby včetně kurzů a sčítání.
- AML a hotovost: různé zákony, různé limity — Oddělte AML kontrolu od zákazu vysokých hotovostních plateb a správně použijte pravidla sčítání.
Zdroje a právní podklady
- Zákon č. 253/2008 Sb., aktuální znění od 11. 1. 2026 ↗
§ 2 odst. 1 písm. d) bod 2 a písm. h) bod 3, odst. 2 písm. c)–d), § 7–9, § 54 · přístup 2026-10-04
Redakční zpracování a kontroly zdrojů nejsou nezávislým právním schválením vašeho konkrétního postupu. Uvedené podmínky a výjimky vždy porovnejte se svou situací.